|
Обзор квартир в строящихся домах Москвы, продажа новостроек Московской области
Типовое жилье сохраняет позиции
Новостройки Московской области и Москвы все более впечатляют архитектурным разнообразием. Здесь и дома с квартирами свободной планировки по индивидуальным проектам, и многоэтажные башни, и жилые комплексы, и двух-четырехэтажные коттеджи… Но существенными остаются также объемы жилья в панельных типовых домах. Какова их доля на рынке новостроек, совершенствуются ли проекты таких зданий и отвечают ли они современным требованиям комфортного и удобного жилья? На эти и другие вопросы журналу отвечает Генеральный директор ООО "Агентство недвижимости "АРСЕНАЛ ХОЛДИНГ" Виталий Юрьевич Горин.
Виталий Юрьевич, в настоящее время нередко можно услышать или прочитать в СМИ, включая специализированные издания, что объемы коммерческого типового домостроения уступают монолитным индивидуальным новостройкам. Так ли это? И располагаете ли вы данными, каково процентное соотношение тех и других строящихся домов в Москве?
В.Г. Что касается первого вопроса, то могу сказать, что на рынке востребовано жилье разных классов. Что касается современных серийных панельных домов, то по своим характеристикам практически не уступают монолитным.
Доля монолита еще несколько лет назад была ниже и составляла меньше половины, а на сегодняшнем рынке коммерческого жилья она превысила 70%. Соответственно доля панельного домостроения в коммерческом жилье сократилась до 30%. Вместе с тем целевое назначение этих двух типов новостроек различно. В типовых домах получают квартиры люди, переселяемые по городским программам сноса ветхого жилья и очередники, в первую очередь - пятиэтажек. Поэтому, если рассматривать полный объем строительства в Москве с учетом муниципального жилья о городскому заказу, которое, как правило, является панельным, то тогда доля панели составит до 40-45 %.
При годовых объемах строительства, равных примерно 4 млн. кв.м, это совсем немало. Согласно данным последнего исследования аналитического центра ИРН, средняя площадь квартир в строящихся домах Москвы - 103,7 кв.м. Можно заметить, что эта цифра почти вдвое превышает среднюю площадь квартир на вторичном рынке, составляющую примерно 60 кв.м и характерную для застройки советского периода.
Строить небольшой монолитный дом экономически невыгодно. А значительная часть покупателей жилья, имея на руках фиксированную сумму денег, не могут приобрести себе в монолитном доме, поскольку найти жилье площадью менее 100 кв.м - проблема.
Специалисты давно пришли к выводу, что, когда речь идет об относительно дешевых квартирах, то основной критерий выбора - цена. При ограниченных средствах, естественно, на первом плане будет желание обрести собственную крышу над головой.
Так что, продажа панельных новостроек Московской области и Москвы, где общая площадь квартир в целом меньше, чем в монолитных домах, продолжает оставаться весьма и весьма востребованными. К тому же панельный дом можно собрать на фундаменте за шесть-семь месяцев, в то время как монолит возводится около полутора лет.
Расскажите более подробно о новых серийных домов и квартирах в них.
В.Г. В качестве примера приведу серию КОПЭ "Парус", дома которой имеют ряд преимуществ, существенно отличающих их предыдущих проектов. Внешний вид "Паруса" представляется вполне современным и элегантным: лоджии, эркеры, полукруглые балконы создают интересный и разнообразный архитектурный силуэт зданий.
Большая площадь остекления - 60 % от всей поверхности - делает строения воздушными и легкими. По выразительности и пластике фасады "Паруса" абсолютно ни в чем не уступают монолитным домам.
"Парус" предполагает использование различных видов фасадов и увеличение этажности зданий с 22 до 25 этажей, обустройство зимних садов и возможность перепланировки жилых помещений. Квартиры в "Парусе" имеют большую площадь и более удобную планировку, чем в домах серии КОПЭ.
Руководство столичного стройкомплекса согласилось с предложением Москомархитектуры сохранить П-46М и КОПЭ-2000 при снятии с призводства ряда серий типовых жилых домов.
Именно П-46М признан наиболее приемлемым вариантом для социального жилья. Причем старые модификации сняты с производства, внедрен новый тип лестничной клетки, удовлетворяющий противопожарным требованиям, существуют варианты первых этажей с квартирами для инвалидов-колясочников.
Надеюсь, данная серия позволяет обеспечить квартирную заявку Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы за счет наличия блок-секций только с одно- и двухкомнатными квартирами, площади которых соответствуют нормам жилья 2-й категории комфорта.
Где строятся сейчас в Москве типовые дома?
В.Г. Насколько мне известно, в новом районе на востоке Москвы - в Кожухове планируется возвести порядка 1,2 млн. кв.м новостроек, причем львиную долю составит муниципальное жилье, а значит, панельных домов в Кожухове вырастет немало. Сюда протянут ветку легкого метро, здесь появятся объекты городской инфраструктуры. Около 300 тыс. кв. м возведут и в соседних Печатниках. Но, безусловно, основные районы типовой застройки будут за пределами МКАД.
Возводятся ли типовые дома в Подмосковье? Отличается ли структура подмосковной застройки от столичной?
В.Г. Конечно, типовушки строят и в Подмосковье. Наиболее интенсивно новостройки Московской области растут в городах, расположенных на расстоянии до 10 км от МКАД: в Химках, Балашихе, Красногорске, Люберцах, Одинцове. Основное отличие подмосковной застройки от столичной заключается в слабой развитости и структурированности тамошних инженерных сетей и меньшей стоимости одного квадратного метра. Но при этом не исключено, что возникнет парадоксальная ситуация: дом построен, а подключение его к коммуникациям стоит очень дорого. Еще один специфический момент заключается в том, что при застройке малых городов на инвестора и застройщика ложится большая социальная нагрузка, связанная с необходимостью создавать заново всю городскую инфраструктуру. Есть и особенности в отношениях с собственниками частных домов и участков земли. Например, в городе Подольске, в рамках программы по сносу ветхого жилья вместо 26 снесенных частных домов застройщик был вынужден предоставить для переселения 120 квартир!
К вопросу о ценах. Действительно ли цены на квартиры в типовых новостройках не уступают стоимости строящегося жилья Москвы в монолитных домах бизнес-класса? Каков ваш прогноз в отношении изменения цен в следующем году?
В.Г. Цены на квартиры в строящемся доме Москвы в одном микрорайоне в панельном доме могут отличаться от монолитного и на 100, и на 300 долларов, и более за квадратный метр - в зависимости от местоположения, инженерной начинки конкретного дома и инфраструктуры.
Квартиры в домах бизнес-класса, несмотря на другую весовую категорию, отличия в инфрастуктуре, иногда продать достаточно сложно. Это связано как с неудачным размещением объектов данного класса, так и с неудачным архитектурно-планировочным решением. Есть один такой дом на юго-западе Москвы, где площадь однокомнатной квартиры - свыше 100 кв.м!
Условно говоря, несмотря на относительно небольшую разницу в цене квадратного метра в этих типах домов, абсолютная стоимость в монолите будет существенно выше за счет большего метража квартиры.
По мнению многих аналитиков, рост цен на строящееся жилье Москвы и Московской области должен соответствовать темпам увеличения стоимости товаров и услуг и составлять с ними баланс, так что средняя цена квадратного метра вполне может достичь двух тысяч долларов уже к концу весны. То, что происходит сейчас на рынке - процесс естественный. С падением курса доллара цена в рублях, соответственно, снижается. Кроме того, в настоящее время наблюдается уменьшение разницы между стартовой и конечной ценой на жилье в строящихся домах Москвы, к тому же изменился НДС при покупке жилой недвижимости.
Иногда упоминают и другой аспект проблемы роста цен - инвестиционный, который представляет опасность для рынка. Так, по некоторым оценкам, примерно 30 % сделок с недвижимостью вызваны желанием вложить капитал, а не решить проблему с жильем.
Аналитики утверждают: чтобы перекрыть рост цен, предложение должно увеличиться втрое. Полагают, это случится к концу 2005 - началу 2006 года, когда наступит относительное затоваривание рынка, объем инвестиционных квартир достигнет критической массы и собственники начнут распродавать жилье. Хотя настоящего обвала все равно не будет, говорят специалисты. Нас ждет скорее плавное замедление цен.
Каковы, на ваш взгляд, дальнейшие перспективы панельного домостроения?
В.Г. Современный этап типового проектирования и строительства жилья имеет в значительной мере экспериментальный характер, что дает возможность более оперативно решать стоящие перед городом новые масштабные задачи. Резко возросли требования к качеству архитектуры объектов массового строительства. Новые проектные решения оперативно внедряются в практику адресного строительства. Адресное проектирование позволяет значительно повысить индивидуальность жилищной застройки с комплексным решением конкретной жилой среды. За последние годы осуществлена коренная модернизация практически всех серийных панельных домов с разработкой и внедрением в них новых прогрессивных архитектурно-планировочных и инженерных решений. Установлены более тесные и продуктивные связи с домостроительными комбинатами и предприятиями индустрии стройматериалов. Одним из приоритетных направлений является разработка и внедрение в массовое строительство энергосберегающих материалов, конструкций и изделий, а также нового инженерного оборудования, которое рациональнее и экономичнее решает задачи эксплуатации зданий.
В основе современных проектов лежат новые принципы формирования жилой среды. Их формулирование, детальная разработка и внедрение в повседневную строительную практику Москвы на сегодняшний день является одной из основных задач архитекторов и строителей. Желание развивать сектор типового строительства, который до сих пор занимал незначительное место в их бизнесе, высказывают и элитные застройщики. Площадок в центре города и на набережных, где можно разместить элитные дома с пентхаусами, практически не осталось, поэтому застройщикам приходится искать другие источники заработка. Ведь возвести три типовых дома легче, чем один элитный. Застройка жилых районов современной Москвы в наступившем столетии будет развиваться более динамично, а значит, типовые дома станут строить еще не одно десятилетие.
Горин Виталий. Типовое жилье сохраняет позиции // Журнал "Недвижимость и цены" № 51 (97) 27.12.-09.01.2005г.
|
